1ère Civ., 17 juin 2026, n°25-11.807.

Le notaire doit-il vérifier la validité d’un bail commercial qu’il n’a pas rédigé lorsqu’il reçoit l’acte authentique de vente d’un bien immobilier ?
Dans un arrêt du 17 juin 2026, la Cour de cassation répond par l’affirmative lorsque ce bail est déterminant pour l’efficacité économique de l’opération.

Cette décision intéresse directement les ventes en l’état futur d’achèvement, les résidences de tourisme, les investissements locatifs sous bail commercial et, plus largement, toutes les opérations immobilières comportant des actes annexes essentiels.

Le contexte : une VEFA dans une résidence de tourisme avec bail commercial

Des acquéreurs signent un contrat de réservation portant sur une villa en l’état futur d’achèvement située dans une résidence de tourisme.

L’opération s’inscrit dans un schéma d’investissement locatif : le bien doit être donné à bail commercial à la société chargée d’exploiter la résidence.

Le bail commercial, annexé au contrat préliminaire, contient une clause importante : les bailleurs sont dispensés de verser une indemnité d’éviction au locataire en cas de non-renouvellement du bail.

Or, cette clause était déterminante pour les acquéreurs, puisqu’elle affectait directement l’équilibre économique de leur investissement.

La difficulté : une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction

Plusieurs années après l’acquisition, les propriétaires délivrent congé à l’exploitant sans offrir d’indemnité d’éviction, en se fondant sur la clause prévue au bail commercial.

L’exploitant conteste cette clause. Les propriétaires sont finalement condamnés à verser l’indemnité d’éviction.

Ils recherchent alors la responsabilité du notaire, en lui reprochant de ne pas avoir attiré leur attention sur l’inefficacité de la clause.

L’argument du notaire : le bail commercial n’avait pas été rédigé par lui

Le notaire contestait toute faute.

Il soutenait qu’il avait seulement reçu l’acte authentique de vente et qu’il n’avait pas instrumenté le bail commercial. Selon lui, il ne pouvait donc pas être tenu de vérifier la validité d’une clause figurant dans un acte distinct.

Il ajoutait que cette clause n’affectait pas la validité de la vente elle-même.

La solution : le notaire doit vérifier les actes annexes déterminants

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Elle rappelle que le notaire est tenu d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.

Or, en l’espèce, plusieurs éléments établissaient que le notaire connaissait l’économie globale de l’opération :

• l’acte authentique de vente faisait référence au contrat préliminaire ;
• le dépôt de garantie avait été versé au profit du notaire en qualité de séquestre ;
• le contrat préliminaire comportait en annexe le bail commercial ;
• ce bail contenait la clause relative à l’absence d’indemnité d’éviction.

La Cour de cassation approuve donc la cour d’appel d’avoir retenu que le notaire ne pouvait ignorer que la dispense d’indemnité d’éviction faisait partie des objectifs poursuivis par les acquéreurs.

Même sans avoir rédigé le bail commercial, il devait en vérifier la validité dès lors que celle-ci pouvait affecter l’efficacité de l’acte authentique au regard du but de l’opération.

Une confirmation de l’étendue du devoir de conseil du notaire

Cet arrêt confirme que le devoir de conseil du notaire ne se limite pas à la validité formelle de l’acte authentique.

Le notaire doit veiller à l’efficacité juridique et économique de l’opération dans son ensemble lorsqu’il connaît l’objectif poursuivi par les parties.

Il doit donc s’intéresser aux actes annexes lorsqu’ils sont indissociables de la vente, notamment :

• un bail commercial ;
• un contrat de réservation ;
• un règlement de copropriété ;
• des statuts de société ;
• une convention accessoire ;
• tout document déterminant pour l’équilibre économique de l’opération.

Le préjudice : une perte de chance de renoncer à l’acquisition

La Cour de cassation valide également l’existence d’un préjudice réparable.

Si les acquéreurs avaient été correctement informés de la portée réelle de la clause, ils auraient pu renoncer à l’acquisition ou poursuivre l’opération en connaissance de cause.

Le manquement du notaire leur a donc fait perdre une chance de ne pas contracter.

Ce qu’il faut retenir

Le notaire engage sa responsabilité lorsqu’il omet de vérifier la validité d’un acte annexe déterminant pour l’efficacité de l’opération immobilière.

En matière de VEFA adossée à un bail commercial, il ne peut pas se retrancher derrière le fait qu’il n’a pas rédigé le bail si ce document conditionne l’intérêt économique de l’investissement.

En pratique, lorsqu’un bail commercial est annexé à une vente immobilière et contient une clause essentielle pour les acquéreurs, le notaire doit en vérifier la validité et alerter les parties sur les risques encourus.

FAQ

Le notaire doit-il vérifier un bail commercial qu’il n’a pas rédigé ?

Oui, si le bail commercial est annexé à l’opération et conditionne l’efficacité économique de la vente.

Le devoir de conseil du notaire se limite-t-il à l’acte authentique ?

Non. Le notaire doit aussi prendre en compte les actes annexes lorsqu’ils sont déterminants pour le but poursuivi par les parties.

Pourquoi la clause d’indemnité d’éviction était-elle centrale ?

Parce qu’elle permettait aux acquéreurs de penser qu’ils pourraient refuser le renouvellement du bail sans indemniser l’exploitant. Cette clause avait donc une incidence directe sur l’équilibre économique de l’investissement.

Quel préjudice peut être indemnisé ?

Le préjudice peut consister en une perte de chance de renoncer à l’acquisition ou de contracter à des conditions différentes.