Dans un arrêt du 3 avril 2025 (pourvoi n° 23-23.206), la Cour de cassation a précisé les modalités de fixation du prix d’un bien immobilier préempté, notamment lorsqu’il s’agit d’un lot de copropriété situé dans une zone d’aménagement différé (ZAD).

Contexte : préemption dans une ZAD

Une ZAD est un périmètre dans lequel une collectivité ou un établissement public foncier (EPF) dispose d’un droit de préemption sur les ventes immobilières, afin de constituer des réserves foncières pour des projets d’aménagement publiques.

Dans cette affaire, le propriétaire d’un lot de copropriété situé dans une ZAD a exercé son droit de délaissement, incitant l’EPF à préempter le bien. Faute d’accord sur le prix, l’EPF a saisi le juge de l’expropriation pour en fixer la valeur.

L’argumentation de l’EPF

L’EPF contestait la décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, estimant que le prix devait être fixé en tenant compte de la consistance matérielle du bien à la date du jugement de première instance, sans considération de l’état de dégradation, même si celle-ci résultait de la création de la ZAD.

La position de la Cour de cassation

La Cour de cassation a rappelé que, conformément à l’article L. 213-4 du Code de l’urbanisme, en l’absence d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, en tenant compte de l’état réel du bien à la date du jugement de première instance, y compris s’il est dégradé, quelle qu’en soit la cause.

Implications pratiques

Cette décision souligne l’importance pour les propriétaires de biens situés en ZAD de maintenir leur bien en bon état, même en l’absence de projet immédiat, car toute dégradation, même imputable à la collectivité, peut impacter négativement la valeur du bien en cas de préemption.

La jurisprudence récente renforce l’exigence de vigilance pour les propriétaires en matière de préemption. Il est essentiel de comprendre les mécanismes juridiques en jeu pour défendre au mieux ses intérêts.